報(bào)稅季 房產(chǎn)節(jié)稅秘技大公開

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】報(bào)稅的季節(jié)到來!綜合所得稅的申報(bào)時(shí)間,將自2011年5月1日起開跑,至5月31日為止,永慶房屋契約部經(jīng)理陳俊宏表示,不動(dòng)產(chǎn)的交易或出租、承租行為,於綜合所得稅的申報(bào)時(shí)皆有節(jié)稅的方式與空間,納稅義務(wù)人除須了解稅法相關(guān)規(guī)定外,也必須著手準(zhǔn)備相關(guān)的證明文件,才能於所得稅申報(bào)上爭(zhēng)取最有利的節(jié)稅空間。

陳俊宏指出,綜合所得稅的各類申報(bào)項(xiàng)目之中,與不動(dòng)產(chǎn)交易相關(guān)而可能產(chǎn)生的稅務(wù),大致可以分為四大類:
1.售屋:財(cái)產(chǎn)交易所得、財(cái)產(chǎn)交易損失、重購(gòu)自用住宅扣抵稅額;
2.購(gòu)屋:自用住宅購(gòu)屋借款利息扣除額、重購(gòu)自用住宅扣抵稅額;
3.出租屋:房屋租賃收入;
4.承租屋:房屋租金支出。

 

 

Ø售屋族「財(cái)產(chǎn)交易損失舉證」節(jié)稅法


以賣房子的屋主而言,最單純的情況是因?yàn)槭畚莓a(chǎn)生所得,而最簡(jiǎn)單的申報(bào)方法,則是以『房屋評(píng)定現(xiàn)值』的固定比率計(jì)算出售屋所得。舉例來說,該房屋位於臺(tái)北市,房屋評(píng)定現(xiàn)值為100萬元,依財(cái)政部最新公告,出售的房屋財(cái)產(chǎn)交易所得標(biāo)準(zhǔn)為37%,在申報(bào)所得時(shí)就需填寫財(cái)產(chǎn)交易所得為37萬元。
 
但若是出售房屋的實(shí)際價(jià)格減去取得成本及移轉(zhuǎn)費(fèi)用,計(jì)算出的財(cái)產(chǎn)交易所得較低,並能提供相關(guān)證明文件,也可以選擇按實(shí)際發(fā)生的價(jià)額申報(bào)。所謂「取得成本」是指取得房屋的價(jià)金與購(gòu)入房屋達(dá)可使用狀態(tài)前一切必要費(fèi)用,包括契稅、印花稅、代書費(fèi)、規(guī)費(fèi)、仲介費(fèi)等,以及在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記完成前,向金融機(jī)構(gòu)貸款購(gòu)屋的利息暨取得房屋所有權(quán)後至出售前,支付能增加房屋價(jià)值或效能非2年內(nèi)所能耗竭的增置、改良或修繕費(fèi),而「移轉(zhuǎn)費(fèi)用」則包括仲介費(fèi)、廣告費(fèi)、清潔費(fèi)及搬運(yùn)費(fèi)等。
 
也就是說,屋主當(dāng)初購(gòu)屋時(shí),付出的相關(guān)稅費(fèi)、仲介費(fèi)和代書費(fèi)等,以及購(gòu)屋之後的裝修費(fèi)用,加上購(gòu)屋之前付出的利息,如果能夠提供相關(guān)證明文件,都可以扣抵。
 
此外,若屋主是以低價(jià)賠售,則依據(jù)所得稅法規(guī)定,財(cái)產(chǎn)交易損失可扣抵當(dāng)年度的財(cái)產(chǎn)交易所得,如果當(dāng)年度不夠扣扺,可以之後3年的財(cái)產(chǎn)交易所得扣除。所以最好先將買進(jìn)和賣出的相關(guān)文件準(zhǔn)備齊全,做為報(bào)稅時(shí)列報(bào)扣除的憑證。

Ø購(gòu)屋族「自用住宅購(gòu)屋借款利息扣除額」節(jié)稅法


從買房子的納稅義務(wù)人來看,在資金運(yùn)用的槓桿原則下,多數(shù)人買房子都會(huì)向金融機(jī)構(gòu)貸款,陳俊宏表示,如果購(gòu)買自用住宅有向金融機(jī)構(gòu)辦理借款,購(gòu)屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但每一申報(bào)戶以一屋為限,且房屋為納稅義務(wù)人、配偶或受扶養(yǎng)親屬所有,並以當(dāng)年實(shí)際支付的該項(xiàng)利息支出,減去儲(chǔ)蓄投資特別扣除額後的餘額,申報(bào)扣除。
 
舉例來說,小明在去年度支出的購(gòu)屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報(bào)購(gòu)屋借款利息時(shí),需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報(bào)額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報(bào)。
 

Ø換屋族「重購(gòu)自用住宅扣抵稅額」節(jié)稅法


至於去年曾經(jīng)以小換大、以舊換新的換屋族,在申報(bào)所得稅的時(shí)候,到底有沒有節(jié)稅的招數(shù)呢?陳俊宏表示,當(dāng)民眾同時(shí)有購(gòu)屋及售屋行為時(shí),若購(gòu)買的房屋價(jià)值大於出售房屋,是有機(jī)會(huì)可以依法申請(qǐng)自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購(gòu)自用住宅扣抵稅額」。
  
陳俊宏強(qiáng)調(diào),「重購(gòu)自用住宅扣抵稅額」一項(xiàng),由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每每遇到報(bào)稅的時(shí)候,也是民眾最感到吃力的申報(bào)項(xiàng)目。其實(shí)只要把握幾個(gè)重點(diǎn)原則,便可正確檢視自己是否符合申報(bào)條件。
1.不論買進(jìn)或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
2.購(gòu)屋的價(jià)格必須高於出售的價(jià)格。
3.兩間房屋產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間必須在二年以內(nèi)。
4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。
 
 

Ø房東族節(jié)稅撇步3大招


低利時(shí)代中,越來越多的退休族、頂客族或一般投資客以買屋出租的方式,來賺取穩(wěn)定的租金報(bào)酬,但對(duì)於這些包租公或包租婆而言,如何報(bào)稅常是頭痛問題,陳俊宏表示,房東節(jié)稅其實(shí)不難,基本上可從下列方向進(jìn)行:
 
一、備妥憑證,提高可供扣除額
對(duì)租賃所得的申報(bào)方式,一種是不需任何證明文件,在申報(bào)房屋租賃所得的時(shí)候,可以選擇依照財(cái)政部公告的計(jì)算方式,以全年實(shí)收租金的57%(扣除43%必要費(fèi)用);另一種是採(cǎi)列舉扣除方式,即對(duì)因租賃而發(fā)生合理、必要損耗及費(fèi)用,逐項(xiàng)提出證明,包括折舊、修理費(fèi)、地價(jià)稅、房屋稅及其附加捐、以出租財(cái)產(chǎn)為標(biāo)的物的保險(xiǎn)費(fèi)、貸款購(gòu)屋而出租所支付的利息等。納稅義務(wù)人可先行核算,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報(bào)稅,擇高適用。
 
二、避免無出租卻被認(rèn)為有租金收入
如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意,或做執(zhí)行業(yè)務(wù)的事務(wù)所使用,不論實(shí)際上有無收取租金,都要申報(bào)租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個(gè)人作住家使用,且已由雙方當(dāng)事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證,就可以不用設(shè)算租金。
三、彈性運(yùn)用押金孳息所得的申報(bào)規(guī)定
依所得稅法第14條規(guī)定,納稅義務(wù)人若將出租房屋的押金,存到銀行所孳生之利息,可選擇將這些利息列為租賃所得申報(bào),就可減掉租賃所得的必要費(fèi)用;或是這些利息如果能確實(shí)證明是押金或典價(jià)存放銀行所產(chǎn)生的,並已經(jīng)申報(bào)了利息所得,則可以列入儲(chǔ)蓄投資特別扣除額扣除,不用再計(jì)算租賃所得。
 
 

Ø房客族「租金支出列舉扣除額」節(jié)稅法


至於在外租屋或是住宿學(xué)校的租屋族,可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營(yíng)業(yè)用途,並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結(jié)書擇一。但是前提是,租屋為自住使用,且如果已經(jīng)申報(bào)有購(gòu)屋借款利息的話,就不可再扣除房屋租金支出。
 
舉例來說,若是在外租屋的單身無殼蝸牛族,以每月租金12,000元來講,一年下來房租支出也有14.4萬元,若是採(cǎi)用列舉扣除額申報(bào),房租支出的列舉上限為12萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過標(biāo)準(zhǔn)扣除額的46,000元,假設(shè)最後所得淨(jìng)額適用最低5%的級(jí)距,這樣便可以產(chǎn)生(120,000-46,000)x 5%=3,700元的節(jié)稅效果。
  
陳俊宏指出,依照國(guó)稅局的解釋,租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報(bào)一次的限制,也就是說,如果數(shù)人合租一間房屋,每個(gè)人可以列舉扣除的上限都是12萬元。只是,如果是前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購(gòu)屋借款利息的情形,就只能選擇其中一種申報(bào),因此納稅人就必須衡量並選擇對(duì)自己最有利的方式。
 
陳俊宏提醒,不論是租屋而居的「房客族」,還是擁有許多不動(dòng)產(chǎn)出租的「包租公」,或是購(gòu)屋、售屋族群,只要了解稅法相關(guān)規(guī)定,就可以省下一筆不小的稅金,因此,建議納稅義務(wù)人蒐集相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)節(jié)稅資訊,並備妥所需證明文件,為自己規(guī)劃最劃算的繳稅方式。